Mudança no ISS altera regras para incorporadoras e empreendimentos imobiliários

A Prefeitura de Foz do Iguaçu estabeleceu um novo procedimento para definir quando o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza, o ISSQN, deve ou não ser cobrado em empreendimentos imobiliários construídos pelas próprias incorporadoras.

As regras entraram em vigor em 31 de agosto e atingem principalmente casos em que a empresa realiza uma obra por conta própria para depois vender as unidades, como apartamentos de um edifício. O objetivo é separar esse tipo de operação dos casos em que uma construtora é contratada para prestar um serviço a outra pessoa ou empresa.

Em uma incorporação direta, quando ficar comprovado que não houve prestação de determinados serviços para terceiros, a Prefeitura poderá reconhecer que não há incidência de ISSQN sobre essas atividades. Isso não significa, porém, que todos os impostos relacionados à obra deixam de ser cobrados.

Serviços terceirizados continuam sujeitos à análise da fiscalização e precisam ser comprovados por meio de documentos fiscais. Caso a Prefeitura identifique serviços que deveriam ter sido tributados, o imposto poderá ser lançado normalmente.

Empresa terá que fazer pedido

O reconhecimento não será automático. Depois da conclusão da obra ou da emissão do documento municipal que libera a edificação, a incorporadora deverá abrir um processo digital e apresentar documentos para comprovar como o empreendimento foi executado.

Entre os documentos previstos estão contratos, notas fiscais, comprovantes de recolhimento de ISS, registros de funcionários, informações do Cadastro Nacional de Obras e documentos relacionados às obrigações previdenciárias.

O material será analisado pela fiscalização municipal. A documentação servirá para verificar o que foi executado diretamente pela incorporadora e quais serviços foram contratados de outras empresas.

Se a fiscalização concluir que a operação não atende aos requisitos para o reconhecimento da não incidência, o ISSQN poderá ser cobrado.

Construção civil já teve outra mudança

A nova regulamentação ocorre após outra alteração relacionada ao imposto para o setor da construção civil.

Desde 2025, empresas podem parcelar determinados débitos de ISSQN ligados a obras em até 12 vezes antes da inscrição em dívida ativa, sem juros de mora ou multa. Cada parcela deve respeitar o valor mínimo previsto pela legislação municipal.

A nova medida, por outro lado, não cria uma isenção geral para construtoras e incorporadoras. Ela estabelece o caminho administrativo para a Prefeitura analisar cada empreendimento e reconhecer os casos em que não existe prestação de serviço a terceiros e, portanto, não ocorre a incidência do imposto nas situações previstas.